时间:2023-12-21 来源：原创/投稿/转载作者：管理员点击:
自去年3月开启本轮加息周期以来，美国利率高企对全球经济的冲击正日益显现。美国高利率政策导致美国国债收益率飙升、美元走强，造成不少国家和地区资金外流、通胀高企、货币贬值、融资成本上升，甚至面临房地产债务违约等风险，严重拖累世界经济复苏。
2023年3月初，因黑石集团一笔CMBS违约引起市场对于美国商业地产的关注。受益于超低利率所带来的红利，在过去10年中，美国商业地产实际价格的涨幅高达50%，在发达经济体中处于领先地位。2022年上半年，受高通胀影响，美联储开始加息。在经济衰退的背景下，美国银行业、保险公司、商业地产贷款机构一直在削减开支。此时，有关美国商业地产行业的负面消息层出不穷：多处大型房产违约，写字楼入住率下降，办公楼的空置率也接近20%。每次更新租赁合同，空置率都会逐渐上升。利率与风险上升使商业地产再融资变得困难，作为放贷主角的中小银行，随着硅谷银行倒闭风险的蔓延，不仅自身面临存款流出的焦虑，对商业地产贷款也表现出更加谨慎的态度。
2023年8月初以来，随着美国国债收益率飙升，30年期固定抵押贷款平均利率一度攀升至8%，债权人更不愿意发放新贷款，美国住宅房地产、商业房地产的资金表现、销售情况、价值增长、新开工数量等数据全面萎缩。据房地产经纪公司Redfin的经济研究负责人Chen Zhao估计，2023年美国成屋销售总量预计将为410万套左右，这是自2008年雷曼兄弟倒闭并引发全球金融危机以来年度销量的最低水平。商业地产贷款的再融资变得越来越困难的同时，2023年和2024年将分别有逾5000亿美元贷款迎来偿还期。PNC金融集团本月报告称，其不良商业房地产贷款在第三季度已增至7.23亿美元，比第二季度的3.5亿美元增加了一倍多。
随着商业地产贷款融资的难度上升，美国商业地产开工面积也降至9.35亿平方英尺，比去年下降17%，为2009年以来最大的年度跌幅。在这场商业地产的危机中，最大的受害者是商业地产的拥有者，这些业主不得不以更高的利率为即将到期的贷款进行再融资。全球房地产公司戴德梁行今年发布的一份报告显示，到2030年，美国闲置的办公空间可能达到10亿平方英尺。
商业地产市场降至冰点增添了投资者的恐慌情绪，潜在投资者不再追求杠杆，他们对开发或购买贷款利率高昂的房地产失去了兴趣。美国最大的出租公寓和工业用地开发商之一Crow Holdings的首席执行官迈克尔·利维表示，最近10年期利率的飙升“吓坏了市场”，资本市场的不景气正在压垮所有人。
美国消费者储蓄的持续下降也对商业房地产市场产生了重大影响。美国经济咨询公司“远景经济”首席执行官沃特林警告称，美国消费者的消费能力正处于持续下降的趋势，可能会引发该国经济衰退。据旧金山联邦储备银行的数据，新冠疫情期间，受益于政府的刺激计划，美国的储蓄账户增加了2.1万亿美元。而到2023年3月，这一数字缩减至5000亿美元，到今年9月，该数字仅为1900亿美元。
因更高的抵押贷款利率对市场活动产生了压力，2023年英国房价开始下跌。12月11日，英国网络房地产代理商Rightmove发布的最新数据显示，截至12月2日的一个月，英国平均房价下跌1.9%，为20多年来同期最大跌幅。
尽管英格兰银行连续14次加息收紧了货币政策，但到目前为止，对房产估值的压力并没有达到预期的程度。此前，经济学家预测房价可能会下跌约10%，但有数据显示，实际跌幅仅约为预期的一半。不过，随着利率的快速上升影响到房地产估值，英国不良商业房地产贷款的数量已开始上升。数据显示，英国抵押贷款利率大幅飙升，甚至在今年早些时候升至15年来高点：2年期固定抵押贷款的平均利率在7月份飙升至6.86%。该利率随后虽有所下滑，但目前仍在6%的高位徘徊。同时，在多重因素的推动下，2023年英国房地产市场交易量下滑幅度高达23%；待售房屋比去年增长了40%；买卖房屋的平均成交价比要价低1.8万英镑，为5年来的最高降幅。
事实上，英国房地产市场目前已经进入了一个非常尴尬的境地，特别是对于年轻人来说，不仅买不起，而且租房也挺费劲。英国央行的数据表明，自2022年初以来，新抵押贷款的利率已经涨了3倍，给已经遭受最严重的生活成本危机的房主带来了沉重的负担。随着高利率削弱购房能力以及贷款违约率上升，英国的商业银行也在进一步收紧抵押贷款。市场研究机构绿色街道认为，全欧洲的低质量房产在第二个季度估值跌了约十分之一。在度过了艰难的2021年之后，许多诸如此类的建筑都遭遇了这种衰退：与2020年相比，伦敦低质办公室租金在2021年下降了9%，然而黄金办公区域的租金却上涨了8%。
高房价和高租金已经严重影响到英国民众的生活。英国央行的季度信贷状况调查显示，由于越来越多的家庭不得不以更高的利率重新融资，住房贷款的违约和损失在第三季度有所上升。贷款机构在第三季度缩减了抵押贷款的供应，将在未来几个月进一步限制抵押贷款的供应。
此外，由于持续的通胀，今年以来，英国员工的工资也在持续上涨。但英国员工上涨的工资基本被租房市场抵消。英国统计局的数据显示，5至7月份，英国劳动力市场不包括奖金在内的工资上涨了7.8%，这一数据是2001年以来的最快涨幅。同时，包括奖金在内的工资上涨了8.5%。如果同时考虑能源价格、服务价格的上涨，英国员工的工资不仅没有上涨，反而是下降的。英国智库决议基金会在近期公布的报告中警告称，2024至2025财年，英国的家庭收入较2019至2020财年将下降4%，英国家庭的生活标准将大幅下跌。